앞선 칼럼에서 거주자의 국외재산 양도소득세에 대해 다룬 적이 있습니다. 이때 알아본 바와 같이 거주자가 국외자산을 양도하는 경우 양도일까지 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한하여 양도소득세 납세의무가 발생합니다. 한국에 거주하면서 해외부동산을 취득하여 보유하고 처분하는 단계까지 여러 가지 세금문제에 마주하게 됩니다. 이번 시간에는 처분하는 단계를 제외한 해외부동산 취득 및 보유에 따른 세무상 신고·납부의무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

Ⅰ. 세무절차

먼저 해외부동산을 취득 및 보유에 따른 전반적인 세무절차는 다음과 같습니다.

1) 신고·수리를 위한 서류를 준비합니다,

2) 해외부동산 취득 신고·수리는 외국환거래은행 한 곳만을 지정하여 거래하여야 하며, 사후관 리도 지정거래 외국환은행을 통해서 하여야 합니다,

3) 취득대금 해외송금 시 세무서에서 발급한 납세증명서를 지정거래 외국환은행에 제출하여야 하며, 취득 다음연도 종합소득세 확정 신고기간 (5월) 중에 「해외부동산 취득 및 투자운용 (임대)명세서」를 주소지 관할세무서에 제출하여야 합니다.

4) 해외부동산의 임대소득이 발생하는 경우 다음연도 종합소득세 확정 신고기간 중 종합소득 세 신고·납부 하여야 하며 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」를 함께 주소지 관할 세무서에 제출하여야 합니다.

Ⅱ. 취득단계

일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금은 없습니다, 다만, 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고·납부하여야 합니다.

세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서 증여세가 과세됩니다.

다만 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 미만인 경우 증여추정에서 제외됩니다.

또한 해외부동산 취득자는 「외국환거래규정」에 따라 취득자금 송금 후 3개월 이내에 취득보고서를 지정거래 외국환은행에 제출하여야 합니다,

Ⅲ. 보유단계

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 않는 경우 우리나라 국세청에 신고하여야 할 세금은 없습니다. 다만, 해외부동산을 신규로 취득하여 보유하고 있는 거주자는 종합소득세 확정 신고 시 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」를 첨부하여 제출하여야 합니다.

반면, 국내거주자가 해외부동산을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하였을 경우, 그 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 관련 소득세를 신고·납부하는 것과는 별개로, 우리나라 국세청에 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부하여야 합니다.

이는 해외부동산 소재지국 세법에 따라 현지에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가 간 동일소득에 대해 이중과세는 발생하지 않습니다.

해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당하며, 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다,

이번 칼럼을 통해 해외부동산 등을 취득하고 보유함에 있어 세무절차 및 과세방법에 대하여 자세히 알아볼 수 있는 시간이었길 바라며, 투자계획을 수립하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 나아가 해외부동산의 과세방법에 대해 숙지하시어 세무절차가 누락되지 않도록 대비하시길 바랍니다.